13 coisas que você precisa saber sobre o financiamento imobiliário
(Lucas Prates)
Começa nesta sexta-feira (3), e vai até domingo (5), o Feirão Caixa da Casa Própria. Realizado em Belo Horizonte no Expominas, a 12ª edição do evento vai reunir mais de 19 mil imóveis à venda, entre novos, usados e outros que foram a leilão, mas não foram comercializados. O presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Sílvio Saldanha, listou as 13 perguntas mais frequentes sobre financiamento imobiliário. E respondeu a todas. Confira!
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1) Como é definida a taxa de juros dos financiamentos?
Os financiamentos diferem de acordo com o valor do imóvel e a renda do comprador. Essas informações são balizadoras para definir qual taxa de juros será aplicada em cada contrato. Alguns imóveis novos podem ser enquadrados no programa “Minha Casa, Minha Vida”, desde que respeitando as exigências estipuladas pela lei.
2) Em que casos é possível usar o FGTS?
O FGTS pode ser usado para adquirir um imóvel próprio, pagar prestações, amortizar ou liquidar saldo devedor de um financiamento bancário de imóvel residencial em andamento. O imóvel tem que estar localizado na cidade em que o cliente mora ou na mesma região metropolitana.
3) Até que percentual do valor do imóvel pode ser financiado?
Alguns bancos oferecem linhas de financiamento de até 90% do valor do imóvel, incluindo os do âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida.
4) Até que percentual da renda os bancos deixam ser comprometida com a mensalidade do empréstimo?
As instituições financeiras só concedem o crédito caso a prestação mensal não exceda 30% da renda bruta familiar ou individual.
5) É possível agregar a renda de outras pessoas que vão morar no imóvel para usar como base de cálculo para o financiamento?
Sim, no máximo outras duas pessoas, desde que sejam consanguíneas do comprador. Também são aceitos casais.
6) A taxa de juros acertada na assinatura do contrato pode ser alterada durante o prazo de pagamento?
Não, nem para mais nem para menos.
7) É possível renegociar o valor das parcelas durante o financiamento?
Sim. O comprador pode amortizar uma parte do saldo devedor e reduzir ou o prazo de pagamento do empréstimo. Ou manter o prazo e diminuir a parcela. A orientação é que opte pela primeira hipótese.
8) Qual a diferença entre financiar pela construtora e por um banco?
A maioria das construtoras não cobra juros sobre o valor financiado durante a construção do imóvel, mas cobra uma taxa de obras, que vai aumentando conforme evolui a construção. Esses contratos são atualizados pela variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), a partir da data de assinatura até a conclusão do pagamento. Depois de o imóvel pronto, são aplicados juros mais uma atualização pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), até o fim do financiamento. O prazo de financiamento das construtoras é menor do que o dos bancos: 60 meses, podendo chegar a 96 meses.
Já os bancos podem ser contratados quando o imóvel já está pronto. Eles cobram uma taxa de juros acrescida da Taxa Referencial (TR), índice utilizado para corrigir cadernetas de poupança, atualmente menor que o IGP-M. Hoje, há bancos que concedem linhas de crédito para serem quitadas em até 420 meses (35 anos).
9) Se o cliente tem um financiamento com a construtora e ela falir durante o prazo de pagamento do empréstimo, o que acontece?
A maioria dos empreendimentos é construído com um Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) separado do da construtora (patrimônio de afetação), justamente para “blindar” o empreendimento de uma falência da incorporadora. Quando a modalidade for crédito associativo, existe um seguro garantidor. De qualquer forma, o comprador deve procurar imediatamente um órgão de defesa do consumidor ou advogado para resguardar seus direitos.
10) Quais são as condições exigidas para financiar um imóvel?
O tomador de crédito deve ter no mínimo 18 anos, estar com o nome limpo nas empresas de proteção de crédito e comprovar renda suficiente para pagamento das futuras prestações do empréstimo.
11) O que acontece se o cliente deixar de pagar as prestações?
O banco ou a construtora podem tomar o imóvel por falta de pagamento, inclusive de forma extrajudicial. Com três parcelas em aberto, isso já é possível
12) É possível quitar o financiamento antes do prazo combinado ou abater parte da dívida durante o pagamento das parcelas?
É permitido e recomendável. Sempre que se obtém crédito a juros, o ideal é solicitar o menor valor necessário e pagar no menor tempo possível.
13) Quem pode usar os benefícios do plano 'Minha Casa, Minha Vida'?
Pessoas que tenham renda familiar de um a dez salários mínimos. São três faixas de financiamento: para os que ganham até R$ 1.395, até R$ 4,9 mil e acima de R$ 4,9 mil. O interessado não pode possuir nenhum imóvel quitado ou em financiamento em seu nome, nem estar com o nome sujo nos sistemas de proteção de crédito.
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