Proptech desenvolve modelo automatizado para precificação de imóveis

Quanto custa um imóvel? Essa pergunta em geral é respondida de forma imprecisa no Brasil, com base em conversas com porteiros e moradores, dada a falta de uma base de dados pública sobre as transações de compra e venda realizadas no país. A imprecisão também faz com que o tempo médio para a venda de um imóvel por aqui seja de 16 meses, com parte desse período sendo consumida por ajustes de preço.

Para mitigar esse problema, a startup imobiliária Loft desenvolveu um modelo automatizado para sugestão de preço para os imóveis anunciados em sua plataforma, chamado de AVM (modelo automatizado de precificação, na sigla em inglês). 

O sistema já analisou 5 milhões de anúncios e 10 mil transações, em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. É um modelo que segue em constante atualização, conforme entram novos anúncios e transações.

O modelo mostra que imóveis que seguem a recomendação aumentam em quase três vezes (170%) a chance de receberem oferta de um comprador após terem sido visitados. 

A análise considera os imóveis que estavam exatamente no valor indicado ou até 10% abaixo, comparando com aqueles que tinham valor 40% ou mais acima do recomendado.

Ou seja, num exemplo hipotético, um apartamento em que o modelo recomenda o valor de R$ 1 milhão: se o vendedor seguir a sugestão e anunciar por R$ 1 milhão, ele terá três vezes mais chance de receber uma oferta do que se ele anunciar por R$ 1,4 milhão.

Se o apartamento estava com o valor até 10% acima do recomendado, a chance de receber uma oferta é quase duas vezes maior (90%) do que aqueles com preço pelo menos 40% acima do recomendado.

O efeito é semelhante, seja qual for a característica do imóvel, desde os que possuem características mais líquidas (boa localização, bom estado de conservação, baixa taxa de condomínio etc) até os menos líquidos.

Para chegar ao valor recomendado, o modelo automatizado compara o imóvel anunciado com outros semelhantes na região (tanto à venda quanto já vendidos).

"Não é um cálculo trivial. Muita coisa interfere na definição do preço do imóvel. Sem o auxílio de uma inteligência de dados, em que são analisadas milhares de transações semelhantes, realmente é difícil chegar ao preço real", afirma o vice-presidente de estratégia e precificação da Loft, Talles Dantas. 

O modelo de precificação está disponível para os clientes que anunciam na plataforma e também é usado para definir o preço dos apartamentos chamados de Propriedade Loft (aqueles adquiridos pela empresa e que agora estão à venda).

Um exemplo de como a precificação é feita: a Loft avaliou em R$ 1,275 milhão um de seus apartamentos, de 109 m2, no Jardim Paulistano, em São Paulo. Para se chegar a esse valor, foi considerada a localização do imóvel, a metragem, o valor do condomínio (na casa dos R$ 1.260 mensais), valor do IPTU (na casa dos R$ 215 mensais), o andar (7o) e a idade do prédio (construído em 1951). Todas essas informações são consideradas para definir o valor de venda.

O modelo procura imóveis semelhantes a esse para sugerir um intervalo de preço ideal. E informa também o grau de confiança nessa informação ("alta" nesse caso, considerando que foi possível encontrar uma quantidade suficiente de imóveis comparáveis).