Ata deve trazer o valor exato da quota de condomínio

Um dos maiores erros cometidos pelos condomínios consiste em não estipular um valor fixo para a quota condominial, também conhecida como taxa ordinária, deixando-a com valor variável. Essa prática gera insegurança e o fracasso dos processos de execução, resultando em prejuízo ao condomínio. Ocorre que conforme o Código de Processo Civil (CPC), para que a quota seja executada judicialmente é fundamental que seu valor esteja especificado na ata, pois, somente assim, se torna título executivo extrajudicial.

Desde 2015, o CPC beneficiou os condomínios ao dispensar a obrigatoriedade de propor ação de cobrança contra os inadimplentes, evitando a demora e os desgastes no recebimento do crédito. Somente após o trânsito em julgado dessa ação de conhecimento é que a sentença se transformava em título executivo, podendo então o condomínio iniciar a execução.

Com a nova regra, não é mais necessário esperar anos para obter a sentença de ação de cobrança. Basta propor a execução imediatamente após o atraso no pagamento. Isso reduz o tempo de tramitação do processo, permitindo que o réu seja citado para pagar a dívida em três dias ou indicar bens a penhora, sob o risco do próprio apartamento ir a leilão.

Evite perda de dinheiro e do processo

A falta de conhecimento especializado em Direito Imobiliário tem levado alguns condomínios a cometerem o erro de estipular a quota condominial como variável. Dessa forma, a cada mês, o valor do boleto é alterado conforme o consumo de água, energia elétrica ou qualquer outra despesa.

Essa atitude, além de gerar incerteza em relação ao valor a ser pago todo mês, também resulta na inviabilidade de ser utilizada a execução, pois não existirá a ata com o valor exato da quota. Com isso, por não expressar obrigação certa, líquida e exigível, apesar da convenção e do art. 1.336 CC preverem o dever de pagar o rateio e o direito de aumentar os juros na convenção, se torna inviável a propositura da ação de execução ou, ainda, caso ajuizada, será tida como improcedente e o devedor pode lucrar com a prescrição.

Ao agir dessa forma, os síndicos e condôminos ignoram o Código Civil e o CPC, deixando de proteger quem é pontual:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Amadorismo estimula a inadimplência

Outro problema comum em relação aos inadimplentes é que geralmente as convenções sejam elaboradas por pessoas que não têm técnica e conhecimento de Direito Imobiliário. Assim, incluem de forma incompetente juros de 1% ao mês para os inadimplentes, ignorando que desde 2003 a Lei e a jurisprudência autorizam juros de 10% ao mês, além de multas e punições que praticamente acabam com a inadimplência. Seria mais eficaz e econômico investir na contratação de advogado especializado para atualizar a convenção do que manter normas que estipulam a impontualidade.