Cobertura e apartamento térreo: utilização das áreas de forma exclusiva

Por desconhecimento das leis que regulamentam a propriedade em condomínio, surgem polêmicas injustificadas sobre o direito de propriedade e o de utilização das áreas que são acrescidas aos apartamentos de cobertura e aos apartamentos térreos. Geram dúvidas sem fundamento, pois o comprador do apartamento que tem essas áreas acrescidas não pode ser questionado em relação ao seu direito de utilizá-las exclusivamente, já que pagou pelas mesmas.

É importante esclarecer que a construtora e incorporadora, ao projetarem o edifício e regulamentarem a propriedade por meio da convenção em relação às áreas comuns e privativas, têm plena liberdade de fazê-los de duas formas distintas. É normal nas coberturas e nos apartamentos térreos com área privativa constar diferentes definições que no final resultam na mesma coisa.

FRAÇÃO IDEAL MAIOR É IGUAL AO USO DE ÁREA COMUM EXCLUSIVA
A Lei 4.591/64, que regulamenta as incorporações em condomínio, bem como o Código Civil, autorizam unidades diferenciadas podendo o apartamento de cobertura ou térreo ter uma fração ideal maior que o apartamento tipo ou, caso prefira o incorporador, estabelecer que a fração ideal de todas as unidades seja idêntica e estipular que a área do terraço onde se localiza a cobertura venha a consistir numa área comum de uso exclusivo do proprietário do último andar.

Na prática, significa que aquele espaço onde se localizam a piscina, a churrasqueira ou uma sala que integra o espaço de convivência só pertence a ele. Tanto é verdade que cabe ao proprietário da unidade de cobertura a manutenção do piso da parte descoberta.

Entretanto, o telhado sobre a casa de máquinas, caixa de escada, área de ventilação, os cômodos superiores da cobertura, marquises e demais locais que não seja o piso exclusivo da cobertura, são de responsabilidade de todos os condôminos, sem qualquer exceção, cabendo-lhes arcar com seus custos de reparação e manutenção.

De forma semelhante, para o apartamento térreo no qual o comprador paga para ter uso exclusivo da área dos fundos ou lateral, este poderá ter a propriedade com base em unidade com fração ideal maior ou poderá a convenção estipular que essa área dos fundos pertencerá ao proprietário, apesar de ser área comum.

Essa é a previsão contida no artigo 1.340 do Código Civil: “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”.

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