Contrato de locação: ação pode cumular as multas moratória e rescisória

Quando é postulada uma ação de despejo por falta de pagamento é comum o locador cobrar a multa moratória decorrente do atraso, juntamente com a cláusula penal caso o inquilino não pague o débito no prazo de 15 dias a partir da citação e venha a ter a locação rescindida pela sentença decorrente da não quitação da dívida. Essa cumulação de multas é correta se a locação não estiver vigorando por prazo indeterminado.

No caso do inquilino estar inadimplente, após ser citado, comparecer no processo e quitar o débito atualizado, com juros e a multa moratória – usualmente de 10% a 20% do valor do débito – não há polêmica. Ao quitar a dívida dentro do prazo de 15 dias, o despejo é elidido, ou seja, a ação é encerrada e a locação é mantida, não sendo devida a multa rescisória que, geralmente, é estipulada entre três a seis meses de aluguel.

Multa rescisória é devida no contrato por prazo determinado 

Entretanto, quando o contrato está vigorando por prazo determinado e o inquilino não emenda a mora, ou seja, deixa de pagar a dívida de maneira a encerrar o processo, o juiz é obrigado a decretar o despejo por falta de pagamento e assim é rescindido o contrato. Sendo o prazo da locação de, por exemplo, de 30 meses, iniciado em 1º/07/22 com previsão de término em 31/12/24, pelo valor de R$3.000,00 mensais, o locador tem a expectativa de receber essa renda até o dia 31/12/24. Se o despejo é efetivado no dia 30/09/23, o inquilino cumpriu apenas metade do prazo do contrato, ou seja, gerou frustração ao locador que não receberá os demais 15 meses que foram contratados.

Diante dessa desocupação prévia, o locador terá que arcar com o pagamento do IPTU, condomínio, da manutenção que normalmente seriam arcados pelo inquilino, além da perda da perspectiva de receber os R$45.000,00 (sem contar a correção anual) dos aluguéis nos próximos 15 meses. O rompimento prematuro do contrato gera o direito de o locador ser indenizado com o recebimento da multa rescisória.

STJ determina o pagamento das duas multas

Portanto, quando o rompimento do contrato ocorre pela falta de pagamento dos aluguéis e estando o contrato com prazo ainda a ser cumprido, é correto o Poder Judiciário condenar o inquilino e seus fiadores ao pagamento da multa rescisória, a qual é também denominada cláusula penal. A aplicação conjunta das multas é legal, pois cada uma possui finalidade diferente, não sendo em hipótese alguma bis in idem, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça no Resp. n° 487.572/PR.

A multa moratória é exigida no caso de atraso no pagamento do aluguel ou encargos. Já a cláusula penal ou convencional se impõe à parte que não cumpriu total ou parcialmente com a obrigação contratual, sendo também devida integralmente no caso de o inquilino sublocar o imóvel ou utilizá-lo para finalidade diversa da prevista no contrato.

Tendo o inquilino dificuldade em manter a pontualidade do pagamento, o mais sensato é devolver o bem ao locador antes que se torne inadimplente e evitar comprometer os fiadores.