Fechar a varanda de apartamento fere a lei

Kênio Pereira*Editoria de Arte 

A atitude de um condômino fechar a varanda do seu apartamento com vidro temperado ou cortina de vidro, visando aumentar a sua segurança ou comodidade, tem gerado confusão por falta de conhecimento. Com o objetivo de estimular a compra, há corretor que diz que não tem problema realiza-la após a Certidão de Baixa de Construção, alegando outros que basta à assembleia ou à convenção a devida autorização do fechamento.

Caso a assembleia autorize a fechar a varanda por meio de um quórum que não seja unânime, haverá infração ao art.10 da Lei 4.591/64. Entretanto, independentemente da aprovação da assembleia, tal fechamento infringe a lei municipal, que deve prevalecer neste caso a CF. Mesmo que o infrator coloque cortina de vidro incolor, para alegar que não alterou a fachada, poderá ser multado pelo município, sendo obrigado a retira-la. 

O Código Civil (CC) e a Lei nº4.591/64 se limitam a regulamentar a questão visual da fachada, que se apresenta como área comum, determinante para a harmonia e valorização do prédio. Em relação ao fechamento da varanda, prevalece sobre o CC e a convenção, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, nº 7.166/96, que define: “Art. 46 - Não são computadas, para efeito de cálculo do CA: VII - as varandas abertas - situadas em unidades residenciais - que tenham área total equivalente a até 10% (dez por cento) da área do pavimento onde se localizam.”

Na medida em que todas as construtoras esgotam o coeficiente de aproveitamento para a obtenção de lucro, é ilegal o fechamento da varanda, por caracterizar aumento da área construída. 

A Gerência de Fiscalização Urbanística da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana (SMARU) explica que “diante da irregularidade, o fiscal comparece ao local e notifica o proprietário para regularizar a edificação por meio da demolição do fechamento da varanda ou de nova aprovação de projeto arquitetônico na Prefeitura, no prazo de 30 dias, sob pena de aplicação de multa. O cálculo da multa se dá pela multiplicação do valor venal do metro quadrado do terreno pelo número de metros quadrados de construção acrescidos à área líquida máxima permitida. Por exemplo, se a varanda fechada irregularmente tem quatro metros quadrados e o valor do metro quadrado do terreno, apurado pelo cadastro da Prefeitura, é de R$2.000,00, a multa será no valor R$2.000,00 por metro quadrado que multiplicado por quatro metros quadrados será de R$8.000,00. ” 

A Gerência de Fiscalização da SMARU explica que “caso o fechamento da varanda, com cortina de vidro ou assemelhados, não seja retirado, será caracterizada reincidência, que resulta na aplicação de novas multas a cada 30 dias, progressivamente aumentadas do valor base, interdição e Ação de Demolição da obra irregular. Portanto, a multa indicada no exemplo acima poderá ser aplicada a cada 30 dias, aumentada progressivamente de seu valor base, ou seja, a segunda multa será de R$16.000,00, a terceira de R$24.000,00. O pagamento da multa não gera direito de manter o fechamento”.

Por ser irregular o fechamento da varanda, o construtor nunca o executará, porque não obteria os registros individualizados de cada apartamento. O construtor edifica a varanda para ser um plus no visual e no conforto, especialmente por ela não ser considerada área construída. Portanto, o “jeitinho brasileiro” não permite distorcer o projeto arquitetônico que, caso previsse o fechamento da varanda, determinaria na redução dos demais cômodos do apartamento.

(*) Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG– keniopereira@caixaimobiliaria.com.br