Limites ao direito de construir nas áreas dos condomínios

Nos condomínios é comum os moradores planejarem algumas reformas ou construções que ampliam a área construída do edifício e que agregam valor às suas unidades, tais como, a criação de salão de festas, espaço gourmet, academia, bicicletário ou ampliação de garagem e lajes para cobrir as vagas. Entretanto, mesmo que a grande maioria aprove a nova obra, essa poderá ser impedida se vier a prejudicar qualquer apartamento, pois seu proprietário não é obrigado a sofrer incômodo ou ter sua moradia desvalorizada em função de uma inovação que não foi prevista no projeto original do edifício.

As melhorias são mais fáceis de serem realizadas quando temos uma casa, com terreno que permita inovações sem afetar os vizinhos e as leis que regulamentam as construções. Ocorre que, ao falarmos em obras ou ampliação da área construída do condomínio deve-se levar em conta o fato de que elas podem ser prejudiciais a um ou mais proprietários. Para citar como exemplo, imaginemos a aprovação da construção de uma laje para ampliar vagas de garagem que pode causar redução da luminosidade e da ventilação do apartamento confrontante, tornando-se mais frio ao reduzir a incidência solar.

Há caso de toldo, telhado ou laje que poderá surpreender e desvalorizar a família que reside no apartamento do 1º andar, pois caso construída, ficará próxima das janelas desse apartamento, favorecendo o mal cheiro ou aspecto visual ruim com o lixo que cai proveniente dos apartamentos dos andares superiores, criando um ambiente propício a insetos, e, ainda, insegurança da unidade que poderá ser acessada por ladrão em razão da laje construída.

LEI IMPEDE ARBITRARIEDADE DA MAIORIA

O Código Civil em seu art. 1.342 prevê que o quorum de votação deste tipo de obra no condomínio é de 2/3, sendo vedadas construções que depreciem ou desvalorizem a propriedade de qualquer condômino: “A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”.

Há, uma clara limitação legal ao direito de construir numa edificação coletiva. Mesmo que 99% do condomínio aprove a nova construção e o proprietário tenha sua unidade realmente prejudicada ou depreciada, a lei o autoriza impedir a sua realização.

Não se admite a falta de respeito, mas em alguns casos o síndico consegue realizar a obra ilegal pelo fato do proprietário prejudicado não saber se defender, pois pecou por deixar de contratar um advogado especializado capaz de enfrentar dezenas de moradores que não se importam em prejudicá-lo.

A utilização de manobras para impor a construção abusiva não se sobrepõe ao direito de quem comprou um apartamento com a certeza de que esse não seria prejudicado pela falta de consideração dos vizinhos. A lei não autoriza a ditadura da maioria, pois em primeiro lugar protege o direito de propriedade e a sua função social.