Multa rescisória na locação de imóveis: quando é isenta

Elaborar um contrato de locação exige reflexão. Por consistir numa relação complexa, permite a elaboração de cláusulas específicas que podem evitar problemas no decorrer e no momento da desocupação do imóvel. O costume de utilizar modelos de contrato gera polêmicas que poderiam ser evitadas se o locador ou o locatário consultasse seu advogado para inserir as cláusulas adequadas ao caso concreto, dentre elas: a instalação de acessórios, obras para adaptar o imóvel à atividade do inquilino, a revisão do aluguel e, especialmente, em relação à multa rescisória aplicada pela desocupação do imóvel durante o prazo vigente.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a multa

A lei não estipula um valor ou percentual de multa, sendo comum os contratos com o prazo de 30 meses (que é padrão nas locações residenciais) constar multa de 3 a 6 meses do valor do aluguel atual, cobrada do infrator pela parte inocente.

Neste artigo, focaremos na situação do inquilino mudar antes do término do prazo determinado contratado, sendo importante destacar que o valor da multa será reduzido conforme o cumprimento do prazo, conforme a Lei 8.245/91:

“Art. 4o. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”.

Isenção exige prova robusta

Caso o locatário tenha locado o imóvel trabalhando no banco XY, e este venha a transferi-lo para outra cidade, para a agência do mesmo banco, mediante a prova dessa determinação do empregador, o locador será obrigado a deixar de cobrar a multa rescisória da locação. O simples fato de mudar de emprego, ter um vizinho barulhento ou de sofrer uma doença, etc, não isenta o locatário de pagar a multa.

Existe o caso do locatário que, sabendo que pode mudar em breve, solicita que seja incluso no contrato o direito de mudar após 12 meses sem a incidência da multa.

Pode ainda, por total falta de condições do imóvel de habitabilidade, mediante a recusa do locador em consertar um defeito grave, como telhado caindo, requerer a isenção da multa.

Inúmeros são os processos judiciais decorrentes da falta de entendimento sobre a cláusula penal, sendo importante o advogado especializado explicar as circunstâncias e riscos tanto aos locatários quanto aos locadores. Há casos do imóvel ficar desocupado por meses e até anos aguardando o desfecho do processo ou uma perícia para apurar os reparos, resultando em prejuízos de valor elevado e desgastes por ausência de técnica no encerramento da locação.