Novas regras da Caixa podem complicar relação entre compradores e vendedores

As novas regras da Caixa que restringiram o percentual que pode ser emprestado e impediram  que venha a ser financiado imóvel acima de R$ 1,5 milhão poderão gerar transtornos para compradores, construtoras e vendedores. Os compradores que já têm relacionamento com a Caixa e que contavam com ela para cumprir com o pagamento previsto no Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado com a construtora ou com o vendedor podem não conseguir a liberação do dinheiro. Em vários casos, a Caixa suspendeu a liberação do crédito de valores mais expressivos desde agosto/24, gerando a impontualidade do comprador e o surgimento de conflitos, sendo o vendedor prejudicado, bem como o comprador. Só formalizou isso agora, marcando a data de 1º/11/24.

O problema é que o comprador que tem seu crédito aprovado consiste numa pessoa confiável, que tinha a certeza de que pagaria o valor final do contrato por meio do financiamento com o maior agente financeiro do país, que detém praticamente 70% de toda carteira imobiliária do Brasil.

Se o comprador com crédito aprovado previamente deixou de realizar a conclusão da compra por meio do financiamento, por causa de pendência com a documentação (Certidão de Baixa de Construção/Habite-se, CND, ausência de matrícula do apartamento, etc.) que cabia ao vendedor ou à construtora/incorporadora apresentar com antecedência de no mínimo 60 dias, não pode agora vir a ser tratado como infrator se a Caixa suspendeu a liberação de recursos. O atraso por parte do vendedor contribuiu para a situação atual?

Contratos firmados depois de 2020 sujeitos a repactuação

A venda de unidades na planta ocorre por meio de contratos de promessa de compra e venda que permitem aos adquirentes pagar, em média, 40% do valor do imóvel em prestações no decorrer de 36 meses ou mais, sendo que o valor final, 60%,será quitado à vista por meio de financiamento obtido no Agente Financeiro. Se o comprador tinha seu crédito em condições melhores na Caixa ou se nela conseguia um valor elevado de empréstimo para comprar um apartamento de três, cinco ou sete milhões de reais? Complicou!

Em muitos casos, esse comprador terá dificuldades em obter a mesma condição de empréstimo num banco privado; em outros, terá que arcar com juros e taxas mais elevadas, sendo que caberá às partes agirem de maneira criteriosa para ajustar a situação, especialmente se o contrato não foi elaborado por um advogado especializado, pois utilizar modelos não é sábio.

Ocorrendo algum impasse ou dúvida, caberá à parte prejudicada buscar assessoria jurídica antes de qualquer embate, pois tratar o problema de maneira emocional poderá dificultar a solução, gerando um processo judicial que geralmente demora oito anos para ser concluído.

OAB-MG orientará sobre cobrança de honorários dia 4/11

Este colunista de Direito Imobiliário ministrará palestra no auditório da sede OAB-MG, localizado à Rua Albita, 250, BH, para contribuir no desempenho da carreira dos advogados. As inscrições no site da OAB-MG são gratuitas. Serão abordados 15 temas, que podem ser verificados na página de inscrição no link inscrições.