Pode o inquilino devolver o imóvel antes do prazo final do contrato de locação?

Kênio Pereira*
Luíza Ivanenko**

A Lei do Inquilinato, que regula os aluguéis de imóveis, estabelece algumas diretrizes para os inquilinos e proprietários, especialmente no que se refere à devolução do imóvel. Embora a legislação não exija que o contrato de locação seja mantido até o fim de sua vigência pelo locatário, existem regras claras sobre a devolução do imóvel antes de seu término.

Devolução antecipada do imóvel

É necessário que o inquilino esteja consciente das consequências da devolução antecipada do imóvel, bem como das condições estabelecidas no contrato de locação que, geralmente, inclui uma multa pela rescisão antecipada.

Esta multa, que não tem um valor fixo pré-definido, tem o objetivo de compensar o locador pela perda do aluguel durante o período restante do contrato e das consequências decorrentes da desocupação.

Situações que isentam o pagamento da multa

Há situações específicas em que o inquilino pode ser isento da multa rescisória, pela devolução antecipada do imóvel. Esses casos estão relacionados a condições excepcionais que tornam a continuidade do contrato inviável.

É o caso de problemas estruturais no imóvel que coloquem em risco a segurança do inquilino, como infiltrações ou vazamentos graves, problemas significativos na rede elétrica; ou, ainda, nos casos em que a locação está diretamente relacionada ao trabalho do inquilino e este seja transferido. Neste último caso, a Lei prevê a necessidade de notificação prévia ao locador.

Também é possível a isenção ao pagamento da multa quando o locador, mesmo ciente de um problema no imóvel que venha a inviabilizar sua ocupação, deixa de agir para saná-lo e impede que o inquilino o conserte, pois não se pode exigir a manutenção da locação em um local inseguro, insalubre ou impróprio à moradia.

Negociação da Multa

Em muitos casos, a multa prevista no contrato pode ser negociada, ou até mesmo dispensada, se ambas as partes chegarem a um entendimento sobre os motivos da devolução antecipada do imóvel. A boa-fé é princípio fundamental nos contratos de locação, devendo ser observada nos diálogos para resultar em um acordo mais justo para ambas as partes.

Muitas vezes, o locador pode entender as dificuldades e a motivação do inquilino para rescindir o contrato, especialmente se o imóvel não estiver em condições de habitabilidade; por sua vez, o locatário também deve refletir sobre a razão da devolução.

A importância da boa-fé e da comunicação

Tanto o locador quanto o inquilino devem agir de maneira transparente e honesta em todas as etapas da locação.

Quando surgem problemas que afetam a habitabilidade do imóvel ou circunstâncias imprevistas que impossibilitam o cumprimento integral do contrato, as partes devem buscar soluções que respeitem os direitos de cada um.

Embora a devolução antecipada do imóvel e a aplicação de multa tenham regras claras, há margem para negociação e ajuste, dependendo das circunstâncias e do comportamento das partes envolvidas, a fim de evitar conflitos.

Caso o diálogo não seja possível, é importante contar com um advogado especializado para não se aventurar em ações judiciais temerárias.

*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. Advogado e conselheiro do Secovi-MG e da CMI-MG

**Coordenadora da Kênio Pereira Advogados