Quanto vale meu terreno?

O raciocínio simplista de avaliar um terreno com base nas negociações que foram realizadas na região para apurar o valor do metro quadrado, pode levar a frustração ou a um mau negócio, especialmente se o lote tiver vocação para comportar um edifício. Consiste num erro a postura de esperar obter avaliações corretas de quem a realiza gratuitamente, pois um trabalho profissional exige investimento. Quem saber fazer cobra por seu tempo e conhecimento. 

A lógica da real avaliação é de que o terreno ou lote tenha o preço proporcional ao valor comercial do empreendimento viável de ser nele construído. Para isto, entram em consideração a lei do uso do solo, a aparência das edificações vizinhas, possíveis limitações por características do meio ambiente, da preservação do patrimônio cultural do município, de possíveis alargamentos da via pública, dos afastamentos obrigatórios, altura na divisa, da vocação comercial ou residencial do local, topografia da região e, particularmente, do terreno, pela frente do lote ou pelo seu formato.

Portanto, são muitas as variáveis que vão definir quantos metros quadrados poderão ser construídos, dentre eles a outorga onerosa. A Lei do Uso do Solo não define um direito absoluto quanto ao tamanho da edificação a ser construída, mas ela nos oferece uma gama de parâmetros e o potencial construtivo máximo do lote. 

Construtor: pague o valor correto

O conjunto destes parâmetros é que definirá a construção viável. Esta, por sua vez, nos dirá, por exemplo, quantos apartamentos poderão ser construídos e a área de cada um. Daí, o mercado imobiliário nos dirá o valor de venda destas unidades e o empreendedor poderá saber o que pode pagar pelo lote. 

Um lote não é mais caro ou mais barato porque tem um metro quadrado a mais, mas pela produção que ele irá permitir de novas unidades residenciais ou comerciais, e o valor que elas terão no mercado imobiliário. 

Portanto, um lote não é caro nem barato por si só. Seu preço tem como base um percentual do valor de mercado daquilo que puder ser edificado nele. Ainda assim, este percentual é apenas uma média que poderá sobre oscilações se o processo de negociação for em dinheiro, o qual será diferente se for com permuta em imóveis já existentes e, poderá ser até maior se tratar de permuta em unidades a serem executadas no local. 

Nada melhor para estar mais próximo da realidade dos negócios que contratar um estudo de viabilidade construtiva para o seu terreno, que leve em consideração todas as limitações legais sobre o mesmo e a expectativa dos prazos de aprovação junto ao município, pois tempo é dinheiro e conhecimento vale ouro.