Reforma no condomínio: por que alguns apartamentos e lojas não devem pagar?

Em muitos edifícios há áreas comuns que alguns apartamentos, salas ou lojas não têm acesso ou que não lhe trazem benefício, sendo esses locais utilizados apenas por uma parte dos condôminos. Como exemplo, quando ocorre uma reforma numa garagem que somente determinados apartamentos possuem vagas ou quando há uma modernização ou troca do elevador que não tem qualquer serventia para o apartamento térreo ou para a loja que tem entrada direto pela via pública, pode o proprietário dessa unidade contestar a cobrança da quota extra.

Entretanto, pelo fato de a maioria das convenções serem elaboradas por leigos, que não dominam Direito Imobiliário, que confundem conceitos legais como fração ideal, imposto, taxa, etc, constatam-se situações de síndicos exigindo pagamentos que se mostram abusivos e injustos.

A convenção, apesar de ter força normativa, não pode ferir princípios jurídicos como a boa-fé, a proporcionalidade, a razoabilidade, sendo claro que o art. 884 do Código Civil proíbe cobrança que configure enriquecimento sem causa. Qualquer pessoa honesta e racional sabe que se deve cobrar o que é realmente entregue ou colocado à disposição do pagador, sendo imoral exigir o recebimento daquilo que não se pode usufruir, conforme indica o art.1340.

Cobrança abusiva pode ser contestada judicialmente
Vários são os condomínios que, por serem administrados por pessoas íntegras, cobram as despesas de forma correta, ou seja, conforme o número de unidades que são beneficiadas ou que usufruem diretamente da área ou do equipamento, mesmo que a convenção estipule o rateio pela fração ideal.

Por agirem de maneira a não levar vantagem sobre quem não usufrui de determinado local ou serviço, são evitados conflitos que desgastam as relações. Tal atitude é consagrada pelos juristas que dominam o tema, como J. Nascimento Franco, que no seu livro “Condomínio”, da Ed. Revista dos Tribunais, 5ª Ed., 2005, cita na pág. 271: “O rateio proporcional à participação ideal no terreno só deve ser adotado se a todas as unidades autônomas se possibilitar igual utilização das coisas e serviços comuns. Por isso, se um condômino não tem, em razão do tipo ou da localização de sua unidade, ensejo a utilizar-se de um serviço ou coisa de propriedade comum, a ele só devem ser rateadas despesas se a convenção expressamente o determinar, uma vez que, no condomínio em edifícios, ensina Salvar, conjugam-se três elementos, ou seja: a propriedade comum, uso e gozo e encargos. Logo, onde não existe o uso ou gozo da coisa comum não há obrigação de suportar as correspondentes despesas de manutenção”.

Tribunais consagram a divisão equilibrada, sem abusos
São inúmeras as decisões dos Tribunais de Justiça que determinam que a loja localizada no térreo deve ser isenta de pagar por despesas de elevadores, porteiros, faxina, energia elétrica e outras que são usufruídas apenas pelas salas ou apartamentos.

Da mesma forma, não tem fundamento exigir que os apartamentos que não têm vaga de garagem paguem os custos de garagistas e de reformas da mesma ou das coberturas pagarem a mais que as unidades tipo por serviços e manutenção que são usufruídos igualmente.